Eiendomsskatt i Bamble kommune

Informasjon 2019

Eiendomsskatt ble innført for hele Bamble kommune fra 2011.  Eiendomsskatten går i sin helhet til Bamble kommune og bidrar til finansiering av de kommunale tjenestene.

Det er ulike måter å gjennomføre taksering på for ulike typer eiendommer.  Ved takseringen brukes forskjellige verdibegrep og takseringsmåter.

I Bamble kommune skrives det ut eiendomsskatt på all fast eiendom.

Utgangspunktet og hovedregelen ved eiendomsskattetaksering er en direkte skjønnsmessig tilnærming til hva eiendommen kan omsettes for i markedet.  Ulike faktorer vil kunne påvirke verdien.

Kommunestyret bestemte at boliger, fritidsboliger og næringsbygg skulle takseres etter sjablongberegninger (gjennomsnittsverdier) i form av  m2-satser, standardfaktorer o.l.  som hjelpemiddel ved takseringen. 

Bare verk og bruk skulle  takseres av godkjent takseringsfirma. Fra 2019 skal verk og bruk opphøre som egen kategori og overføres til kategorien næring.   Formålet med endringene er å fjerne skatteplikten på maskiner og produksjonsutstyr i industrielle anlegg.   For å unngå en for brå inntektsnedgang har Stortinget vedtatt overgangsregler som går ut på at differansen mellom dagens verk og bruk-takst i 2018 og næringstakst i 2019 overføres til et særskilt skattegrunnlag.  Dette særskilte skattegrunnlaget skal nedtrappes over en 7 års periode.

Ved en alminnelig taksering (starten på 10 års-perioden)  gjennomføres mange eiendomsskattetakseringer, og det kan ikke kreves millimeterrettferdighet ved takseringen.  Det må godtas at taksten baseres på forholdsvis grove sjablongmodeller, hvor mindre vesentlige forhold ved eiendommen ikke fanges opp.   I Bamble dreide det seg om ca 9.200 eiendommer. På hver eiendom  kan antall bygninger variere, slik at det ble godt over 20.000 enkeltbygg som ble taksert.

Det ble bl.a. sendt informasjon med takstgrunnlaget  til alle hjemmelshavere, om hvordan de skulle lese og forstå skjemaet/utregningen, om alle bygninger var tatt med,  evnt uteglemt, at arealene var riktige,  osv.

Eiendomsskattekontoret fikk inn en del tilbakemeldinger;  de fleste henvendelsene  gjaldt  feil i faktaopplysningene  (feil m2  tomt og/eller bygg).   Disse ble sjekket og evnt. korrigert etter eiendomsskatteloven § 17. 

Omsetningsverdien, takstnivået og verdsettelsesprinsippene

I eiendomsskatteloven § 8-A-2 heter det at verdien av eiendommen skal settes til «det beløp ein må gå ut i frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»

Omsetningsverdien bestemmes ved faktaopplysninger og skjønn.

Det foreligger ikke sentrale retningslinjer for utøvelse av skjønnet.  Derfor brukes forskjellige hjelpeberegninger som grunnlag for verdsettelsen i de ulike kommunene.

For boliger, fritidsboliger og næringsbygg, med unntak av kategorien verk og bruk, benyttes sjablongberegninger i form av kvadratmeter-priser, standardfaktorer o.l. som hjelpemiddel ved takseringen.

Loven sier at det er omsetningsverdien som skal utgjøre skattegrunnlaget.  Det er en objektivisert omsetningsverdi som skal legges til grunn for utskrivingen, hvor det ikke skal tas hensyn til rettigheter og plikter som vedrører eiendommen.

I praksis vil ofte eiendomsskatteverdien settes lavere enn den reelle omsetningsverdien.  Verdinivået for likeartede eiendommer må være likt.

I Bamble kommune er reduksjonsfaktoren satt til 15%, og gjelder i hele tiårs-perioden. Kommunestyret bestemte altså at 85% av takstgrunnlaget skulle brukes som skattetakst.

Det er Kommunestyret som bestemmer størrelsen på reduksjonsfaktor, bunnfradrag og promillesats.  Bunnfradrag og promille kan endres hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen.  Nemndene bestemmer takstnivået. Satsene som ble vedtatt i 2011 (sjablongene – se hovedrammer for taksering/kortversjon) står i hele 10-årsperioden. 

Reduksjonsfaktoren står i hele 10- årsperioden.

I 2011 ble bunnfradraget satt til kr 580.000 og promillesatsen var 2,0.

I 2014 ble bunnfradraget satt til kr 500.000 og promillesatsen til 2,3

I 2017 ble bunnfradraget redusert til kr 300.000 og promillesatsen økt til 3,2 

I 2018 er bunnfradrag og promillesats samme som i 2017.

 

Sakkyndig nemd / Klagenemd for eiendomsskattesaker / Eiendomsskattekontoret

Eiendomsskattenemndene er uavhengige av andre kommunale myndigheter, og kan ikke instrueres av andre om hvordan arbeidet skal utføres, heller ikke av kommunens øverste organer.  Verken formannskapet eller kommunestyret kan instruere nemndene om hvordan enkelteiendommer eller eiendomskategorier skal takseres, eller fastsette takseringsregler og retningslinjer. Det vil være i strid med lovens ordning dersom kommunens politiske organer forsøker å påvirke nemndene i takseringsfaglige spørsmål.

Sakkyndig nemnd 

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 fjerde ledd kan kommunen velge en ordning med sakkyndig nemnd istedenfor skattetakstnemnd.  De aller fleste kommuner benytter ordningen med sakkyndig nemnd.  Det er 3 politisk valgte medlemmer i sakkyndig nemnd.

Der takstene vedtas av en sakkyndig nemnd, vil «tilsette synfaringsmenn» (befaringsmenn) komme med forslag til takst.

Ved alminnelig taksering engasjerer kommunene ofte personer med faglig relevant bakgrunn som befaringsmenn/besiktigere for bolig- og fritidseiendom. Det er også vanlig å bruke takstfirmaer.

I forbindelse med taksering av enkelteiendommer i perioden mellom to alminnelige takseringer, er det vanligvis eiendomsskattekontorets egne ansatte som står for befaringen av bolig- og fritidseiendommer, og næringseiendommer der sjablonger er utarbeidet, mens det benyttes takstfirmaer ved enkeltstående takseringsoppdrag av verk og bruk og i spesielle tilfeller av næringseiendommer.

Klagenemnda for eiendomsskattesaker

Klagenemnda for eiendomsskatt oppnevnes i medhold av eskl. § 20. Klagenemnda avgjør alle klager på enkeltvedtak i eiendomsskattesaker der hvor Sakkyndig nemnd ikke har gitt fullt medhold i klage. Når en sak kommer til behandling i klagenemnda, skal eiendommene befares før behandling. Det er 6 politisk valgte medlemmer i klagenemnda.

Eiendomsskattekontoret

Eiendomsskattekontoret er sekretariat for nemndene.

Sakkyndig nemnds hoverammer for taksering

Kortversjon av Rammer og retningslinjer for forvaltning av eiendomsskatt 2011-2020

Ut fra de politiske rammene som ble gitt i 2010, la nemndene seg på disse hovedrammene da de utarbeidet og vedtok sine rammer og retningslinjer for eiendomsskatt:

Fire viktige retningslinjer for vurdering v/besiktigelse:

•             Likebehandle / være prinsippiell

•             Akseptere grovkornethet / utvendig besiktigelse

•             Være varsom

•             Kalibrerte besiktigere / være samstemte

Alle faste eiendommer i Bamble skal takseres.

Gruppering av eiendommer følger bygningstypene i Matrikkelen; bygningenes funksjon.

Bruk av sjablongverdier:

Sjablongverdier (gj.snittsverdier) for eiendomsgruppene bygninger og tomt står uendret  i hele 10 årsperioden. Verdiene bygger på omsetningstall innhentet fra SSB og fra lokale meglere. Standard og kvalitet på bygningene justeres med faktorer etter gitte regler.

De mest vanlige/brukte sjablongene

Bygninger:

Boliger                                                 kr 14.000,- pr m2

Fritidsboliger                                     kr 16.000,- pr m2

Garasjer/anneks/uthus                   kr  2.000,- pr m2

Sjøbu                                                   kr  4.000,- pr m2

Lagerbygning isolert                         kr  4.000,- pr m2

Lagerbygning uisolert                       kr  2.000,- pr m2

Kontor/forretningsbygg:                 kr  4.500,- pr. m2

 

Tomter:

Boliger                                                 kr    100,- pr m2 fra 0-2000m2

kr      30,- pr m2 fra 2001 m2

Fritidseiendom                                kr  1.500,- pr m2 for 0-500 m2

kr    200,- pr m2 fra 501-2000m2

kr      10,- pr m2 fra 2001 m2

Næringseiendommer                    kr    300,- pr m2

Bruk av sonefaktorer:

Boliger:

sone 1 Stathelle/Langesundshalvøya m/ Rugtvedt/Cocheplassen/Findalsområdene:

sone 2: Resterende områder (30% reduksjon)

 

Fritidsboliger:

Sone 1: Sør for E-18

Sone 2: Nord for E-18 (20 % reduksjon)

 

Næringseiendommer:

Lik sone i hele kommunen

Bruk av faktorer:

Ytre faktor fritidsbolig:                  Eiendommer som har grense direkte til sjø 1,3

Indre faktor våningshus reduseres med en faktor på 0,4 fordi det ikke kan omsettes fritt.

Indre faktor fritidsbolig:                Uten tilkoplet VA-anlegg: - 0,2

                                                               Eternittkledning: -  0,1

Indre faktor bolig:                           eldre, ikke rehabiliterte bygninger før 1970: 0,7

                                                               Bygninger ferdigstilt 1970-1990: 0,9

                                                               Bygninger ferdigstilt fra 1991. 1,0

                                                               Eternittkledning: - 0,1

Indre faktor næring og

lagerbygg                                           Avhenger av høyde: 1,9-5,0 m: 1,0;  0,1 pr høydemeter i tillegg mer enn 5 m

 

 

Etasjefaktorer for boliger, våningshus og fritidsboliger:

Hovedetasjer                                    1,0

Loft m/boligfunksjon                    0,5 (også de under 1,9 m)

Underetasje                                      0,7

Kjeller                                                   0,3 (over 1,9 m)

Loft                                                       0 (uinnredet)

 

Klagebehandling

Skatteyteren kan klage på takstvedtaket hvert år, med en frist på seks uker fra eiendomsskatten legges ut til offentlig ettersyn (fra 1 mars). Samme klagegrunn kan benyttes èn gang.

 

Krav til innhold i klage

Eiendomsskatteloven krever at klagen skal være skriftlig.  Ut over dette har forvaltningsloven § 32 visse minimumskrav: Klagen framsettes skriftlig og i undertegnet stand. Videre må det kreves at vedtaket som påklages er identifisert, og det må framgå hvilken endring som ønskes gjort.

Ellers gjelder det beskjedne krav til klagens innhold.

Noen ganger kan det være uklart om skatteyteren har ment å klage over taksten eller bare ønsker å uttrykke sin misnøye med at kommunen har innført/skriver ut eiendomsskatt.  Dersom eiendomsskattekontoret er i tvil, avklares det ved at skatteyteren kontaktes.

Klagegrunner

Selv om det er beskjedne krav til innholdet i en klage, kan det likevel være greit å se på om dette er grunner til at klage framsettes:

•             at vedtaket bygger på feil fakta

•             at det er feil ved rettsanvendelsen; f.eks at feil verdsettelsesprinsipp er lagt til grunn eller driftsmidler uriktig er tatt med i takstgrunnlaget

•             at det er feil ved skjønnsutøvelsen; f.eks at det er lagt for stor vekt på eiendommens beliggenhet

•             at det er saksbehandlingsfeil; f.eks manglende besiktigelse av eiendommen

•             at det er myndighetsmisbruk, herunder brudd på likebehandlingsprinsippet.

 

Fornyet behandling i sakkyndig nemnd (underinstansen)

I saker hvor eiendomsskattekontoret ikke har vedtaksmyndighet, oversendes saken til sakkyndig nemnd.  Nemnda skal gjøre de undersøkelser klageren gir grunn til.  Normalt vil det være eiendomsskattekontoret som sekretariat for nemnda som foretar disse undersøkelsene.

Nødvendige undersøkelser kan være kontrollmåling av eiendommen, ny vurdering av fysiske forhold ved eiendommen, juridiske vurderinger mv.  Både nemnda og eiendomsskattekontoret kan dra på befaring hvis det vurderes å være behov for det.

Hvis nemnda finner at klagen bør tas til følge, treffer den nytt takstvedtak, og klagesaken er avsluttet med det.  Saken går ikke videre til Klagenemnda for eiendomsskattesaker.

 

Klagenemnda for eiendomsskattesaker

Hvis Sakkyndig nemnd bare finner grunnlag for å ta klagen delvis til følge, eller det er tvil om hva som er fullt medhold, oversendes saken til klagenemnda. 

Klagenemnda skal befare eiendommene før behandling.  Unntak fra befaringsplikten er

•             jordkabler og undersjøiske kabler

•             kraftlinjer og annen infrastruktur i luftspenn

•             utparsellering av byggetomter og deling av en tomt i mindre tomter

•             fradeling av boligtun med våningshus

•             seksjonering/reseksjonering/sammenslåing av eiendommer

•             garasjer

 

Betalingsutsettelse av skyldig eiendomsskatt

Det kan søkes om betalingsutsettelse av skyldig eiendomsskatt. Det skal foreligge særlige grunner.

Henvendelse kan gjøres til virksomhet for plan- og økonomistyring.

I

Sist oppdatert: 07. januar 2019